Quanta costa la casa?

Wie een huis koopt in Italië wil daar begrijpelijkerwijs niet te veel voor betalen. Dat is immers zonde van het geld. Als je een huis koopt in Nederland geldt overigens hetzelfde. Alleen heb je in Nederland het systeem van een ‘eigen’ makelaar die, als het goed is, alleen voor jou als koper werkt, terwijl de verkoper een andere makelaar heeft. In Italië werkt een makelaar in de regel voor zowel de kopende als de verkopende partij. Hoe weet je dan dat je niet te veel betaalt?

Met deze vraag krijgen we als Droomhuis Italië regelmatig te maken, en we begrijpen de vraag volkomen. Bij onze eigen aankoop van ons huis in Italië dachten we er precies zo over. Het is ook de basis van de begeleiding en ondersteuning die we aanbieden. En op basis van onze jarenlange ervaring kunnen we er wel het een en ander over zeggen. In deze bijdrage deel 1.

Eerst maar een algemene les: Je kunt beter bij een Italiaanse makelaardij kopen dan bij een zogenaamde tusseninstantie die claimt er alleen voor jou te zijn. Dat klinkt misschien raar, maar het is wel onze ervaring. Wie op internet rondkijkt struikelt over de gelikte, meestal Engelstalige sites die in heel Italië, en soms in half Europa, het prachtigste aanbod hebben. Maar hiervoor geldt: het is tussenhandel die prijsopdrijvend werkt. Schakel de tussenhandel uit en de eerste besparing is binnen. Als je wilt weten of je met een bonafide makelaar van doen hebt, let dan op een keurmerk zoals dat van de FIAIP.

In de valleien waar wij actief zijn heerst nog een beetje de cultuur dat een huis niet zonder meer een verhandelbaar ding is, maar eigenlijk een sterk plaatsgebonden familielid. Zie onze blogs Familiegeheimen en Van wie is het huis?) Dat heeft ook zo zijn invloed op de manier waarop de vraagprijs van een huis tot stand komt.

Vergeleken met de situatie in Nederland gaat dat op een manier die ‘wat losser uit de hand is’. Anders gesteld: waar het initiatief wat meer bij de verkoper ligt, en de makelaar zich afwachtender opstelt. En hier kan emotie een rol gaan spelen. Hoe bepaal je immers de prijs van een gewaardeerd stilstaand familielid? Dat is een intrigerende vraag waarover een koper zich niet per se het hoofd hoeft te breken, maar die kan leiden dat zowel hoge als lage vraagprijzen.

We hebben wel meegemaakt dat een verkoper een verrassend lage prijs voor zijn huis wilde hebben. Het was al heel lang familiebezit en hij had een beetje op een rijtje gezet wat er de laatste twintig jaar aan kosten waren geweest. Dat bepaalde wel zo’n beetje de prijs. Dat hij er meer voor kon krijgen was voor hem van geen enkel belang. Verdienen aan een huis vond hij maar een raar idee.

Het omgekeerde komt natuurlijk ook voor en als dat een prachtig verbouwd paleisje oplevert vol prachtige dingetjes waar alleen de verkoper helemaal blij van wordt dan leidt dat bij die verkoper wel eens tot verwachtingen die niet helemaal reëel zijn. Een niet goed verklaarbare vraagprijs is dan het resultaat.

Hoe zit de makelaar er in? Bij onze Italiaanse makelaarsvrienden is/gaat dat (heel algemeen) als volgt:

• Omzetsnelheid is belangrijker dan hoge prijs. Dit is een soort basisprincipe dat er in de praktijk toe leidt dat ook het kopersbelang in voldoende mate aan bod komt. Bij tussenpersonen (zie boven) is dat wel anders, want hun verdiensten gaan vaak recht evenredig omhoog met de gerealiseerde prijs.
• In eerste instantie wordt de vraagprijs van de verkoper overgenomen. Hierbij wordt wel een inschatting gegeven van wat vermoedelijk haalbaar is, maar dit is een advies en de verkoper bepaalt.
• Er is wel een soort drukmiddel: als de vraagprijs echt onmogelijk is dan kan dat leiden tot een besluit het huis niet in de verkoop te nemen. In de praktijk komt het echter vaker voor dat het eerst een tijdje geprobeerd wordt en daarna nogmaals wordt geadviseerd maar wat van de prijs af te halen.

Hoe zit Droomhuis Italië er in? Wij begeleiden en ondersteunen immers en dan doen we ongeveer als volgt:

• We kennen de markt in het gebied waarin we actief zijn en kunnen redelijk inschatten of de vraagprijs marktconform is.
• Als we de prijs niet kunnen verklaren dan zoeken we uit wat daarvan de reden is.
• Ook kijken we goed naar de mogelijkheden die er zijn tot onderhandelen.
• Daarbij houden we alleen het kopersbelang in de gaten. Als we de prijs hoog of te hoog vinden dan zeggen we dat.

Tot zover deel 1. Quanta costa la casa wordt echter ook nog wel door andere factoren bepaald. Locatie bijvoorbeeld, of persoonlijke omstandigheden van de verkopende partij. Daarover gaan we het een volgende keer hebben.