Quanta costa la casa - 2

Een vorige keer hebben we het gehad over de vraag hoe je voldoende zekerheid hebt dat je niet te veel betaalt als je in Italië een huis koopt. In deze bijdrage gaan we wat nader in op factoren die van invloed zijn op de hoogte van de (vraag)prijs.
In essentie is dat in Italië niet anders dan in Nederland. In Nederland is een standaard makelaarsantwoord op de vraag wat de drie meest bepalende factoren zijn voor de prijs van een huis: “locatie, locatie, locatie”. Voor Italië geldt voor een belangrijk deel hetzelfde. In het berggebied waarin wij als Droomhuis Italië actief zijn kunnen we dan ook bijvoorbeeld zeggen dat de prijs van woningen in de vallei van de Taro gemiddeld hoger is dan die van de vallei van de Ceno of van andere kleinere valleien. Tevens geldt dat huizen dichter bij Parma of dichter bij de zee (met name net over de grens met Ligurië) duurder zijn.

Waarom? Meestal door de aanwezigheid en kwaliteit van voorzieningen in de omgeving en door de bereikbaarheid. Een belangrijke factor voor bereikbaarheid is hier de afstand tot de oprit naar de snelweg A15. Soms door het prijsopdrijvende effect van de zee. Huizen met zeezicht zijn duurder, zogezegd, zelfs al is de zee mijlenver weg.

Andere factoren die van invloed zijn zetten we hieronder op een rijtje. Sommige van deze factoren zijn meer algemeen van aard, en niet altijd 1-op-1 vertaalbaar naar een specifieke situatie, en andere meer individueel. We kunnen de volgende factoren noemen:

• Grootte. Deze factor heeft weinig toelichting nodig. Een groot huis is gemiddeld duurder dan een klein.
• Vrijstaand of niet. Een huis in een dorpje (borgo) is gemiddeld goedkoper dan een vrijstaand huis.
• Staat van onderhoud. Het te kopen huis kan variëren van een ruïne tot een paleisje, en ruïnes zijn gemiddeld goedkoper dan paleisjes. Maar daar staat tegenover dat we uit ervaring weten dat, als je naar de totale kosten kijkt, het gemiddeld goedkoper is om opgeknapt te kopen dan zelf op te knappen.
• Positie van de verkoper. Over de psychologische insteek van de verkoper hebben we het de vorige keer al gehad. Andere aspecten van meer financiële aard zijn:
• Hoe hard heeft de verkoper het geld nodig?
• Hoe snel wil de verkoper van het huis af?
• Zijn er hypotheken die moeten worden afgelost?
• Wil de verkoper het geld dat hij in (recente) verbouwingen heeft gestopt terug zien?
• Eigen plannen na de overdracht. Wat een huis echt gaat kosten is ook heel sterk afhankelijk van de plannen die je er mee hebt als de overdracht eenmaal heeft plaatsgevonden. Wil je (ingrijpend) gaan verbouwen dan kunnen de kosten snel oplopen, zeker als je van plan bent het kluswerk uit te besteden. Het is dan ook verstandig dat in het kostenplaatje mee te nemen en te zorgen dat ruimte aanwezig is voor noodzakelijk verander- en verbeterwerk. Anders gaat het huis ook nog veel hoofdpijn kosten.
• Bijkomende kosten. Dit zijn de zogenaamde kosten koper. Gemiddeld zijn die ongeveer 10%, zo is onze ervaring. Maar de afwijkingen naar onder en naar boven kunnen op individuele basis aanzienlijk zijn.

Onderhandelen of niet?

Er is bijna altijd ruimte voor onderhandeling, maar het is lastig daarvoor ‘harde’ algemene regels te geven. Op grond van onze kennis weten we vaak waar de onderhandelingsruimte zit, en of je er veel mee kunt. Soms, bijvoorbeeld bij een gewild en scherp geprijsd object, heeft het weinig zin de onderhandeling te zoeken en is snelheid veel belangrijker. Soms heeft het geen zin, omdat de verkoper gewoon een bepaalde prijs wil hebben en anders niet verkoopt. Proberen kan echter bijna altijd en zeker moet je informeren wat hier handig en haalbaar is.

Ook aan koperskant bestaat in Italië de tactiek van niet-onderhandelen. Dan roep je gewoon: Zo-en-zoveel heb ik over voor het huis en kijk je wat er gebeurt.

Wat naar onze ervaring niet kan is onderhandelen naar aanleiding van geconstateerde gebreken. De prijs waarover je onderhandelt is de prijs voor het huis zoals het is. Je kunt dus niet bijvoorbeeld zeggen: “We zijn het wel eens geworden over het feit dat € 100.000 een redelijke prijs is, maar nu constateer ik dat de elektrische installatie moet worden verbeterd en dat was me eerder niet verteld. Dus er moet nog € 5.000 van de prijs af.” Ook het concept van verborgen gebreken die op kosten van de verkoper mogen worden hersteld is in Italië geen gemeengoed. Wil je niet te veel betalen voor een huis, dan kan het dan ook heel verstandig zijn om vooraf een bouwkundige (geometra) een inschatting te laten maken over de toestand van het huis en de kosten om het op te knappen.